Le dispositif PINEL

Qu’est-ce que la loi PINEL ?

Le dispositif de défiscalisation Pinel concerne les investissements immobiliers locatifs réalisés depuis le 1er septembre 2014. La loi PINEL permet aux particuliers de bénéficier d’une défiscalisation partielle de leurs impôts suite à un investissement immobilier dans un logement neuf.

Le dispositif fiscal PINEL permet une réduction d’impôt sur son investissement locatif. Il a été mis en place par la ministre du logement Sylvia PINEL dans le cadre du "plan de relancement immobilier". En effet, l’objectif de la création de cette loi est double : faciliter l’acquisition de bien immobilier et relancer le secteur de l’immobilier neuf en redynamisant l'investissement locatif dans les villes par l’augmentation des mises en location de logement.

Pour se démarquer des précédentes lois (Duflot, Scellier, Censi-Bouvard), la loi PINEL propose des conditions encore plus avantageuses pour encourager les investissements dans l’immobilier neuf et locatif.

La loi PINEL s’adresse aux particuliers dans 2 situations :

  • Aux particuliers souhaitant investir dans un logement neuf pour sa location
  • Aux particuliers souhaitant acheter pour remettre totalement à neuf un logement ancien ou faisant l’objet de travaux de mise aux normes en termes de performance énergétique.

La loi PINEL repose avant tout sur la mise en location du bien immobilier pour bénéficier de l’abattement fiscal non négligeable et sur un engagement de louer le logement durant une période minimum de 6 ans. La réduction d’impôt sur le revenu est répartie durant toute la durée de la location.

Au-delà de l’abaissement fiscal, l’investissement immobilier est l’occasion de se constituer un patrimoine bâti sur l’immobilier neuf. De plus le dispositif PINEL intègre un volet écologique, impliquant l’éligibilité des logements à la norme RT 2012 ou au label BBC (bâtiment basse consommation).

En investissant dans l’immobilier neuf, il est possible d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21% de son investissement. La réduction fiscale est proportionnelle à la durée d’engagement de location de minimum 6 ou 9 ans prolongeable jusqu’à 12 ans. Cette possibilité de choisir la durée d’engagement de location est l’un des changements majeurs de la loi Pinel vis-à-vis du dispositif Duflot qu’elle remplace.

Programmes neufs éligibles Pinel 2018

Quels sont les avantages fiscaux de la loi PINEL ?

Dans le cadre de la loi Pinel, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% du prix d'achat. La réduction d’impôts accordée est proportionnelle à la durée d’engagement au dispositif Pinel et s’appuie sur le nombre d’année de location :

Durée de la location Taux de la réduction d’impôt*
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%
*sur le prix d’achat du logement

Les précédentes lois (ex : Duflot, Scellier) proposaient des diminutions d’impôts de 13 % ou 18% au maximum.

Lorsque l’engagement de location initial de 6 ou 9 ans est dépassé, l’investisseur peut alors le prolonger par période de 3 ans sur 12 ans.

Un autre atout de la loi Pinel est la possibilité de location auprès de ses ascendants ou descendants (hors foyer fiscal), ce qui la rend plus attractive pour les investisseurs que le dispositif Duflot.

Cet investissement immobilier en Pinel est un moyen de percevoir des revenus fixes et réguliers grâce à sa location, permettant de rembourser l’emprunt immobilier et de préparer sa retraite ou d’améliorer son épargne.

Enfin, un bien neuf, est un logement répondant aux dernières normes de construction et qui respecte les exigences de performance énergétique (RT2012 ou BBC). C’est un argument notable pour sa location mais également pour sa future revente.

Les contraintes et conditions d’application de la loi PINEL

Afin de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, l’acquisition de l’appartement neuf ou maison neuve, doit être réalisée avant le 31 décembre 2021.

Le dispositif Pinel prévoit une limite de 2 acquisitions de logements par an. Et, toutes réductions comprises, l'investissement en loi Pinel ne peut excéder 10 000 euros par an, selon le plafond des niches fiscales.

Le plafond du montant global des investissements est fixé à 300 000 euros ou 63 000 euros de déduction fiscale maximale (63 000 € = investissement de 300 000€ loué 12 ans).

A l’achat, le prix du mètre carré de surface habitable doit respecter le plafond de 5 500 euros maximum pour les zones éligibles Pinel.

La mise en location est obligatoire et s’accompagne de plusieurs pré-requis pour profiter du Pinel :

  • Le logement, appartement ou maison doit être loué sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.
  • Le logement doit être loué nu, non-meublé.
  • Le logement doit être considéré comme résidence principale du locataire.
  • Le bail de location doit être effectif dans les 12 mois suivant l’acquisition ou date d’achèvement de l’immeuble.
  • Le logement doit être nouvellement construit ou en état futur d’achèvement (VEFA), ou logement ancien refait à neuf ou à réhabiliter.
  • Le logement doit respecter les normes énergétique en vigueur et donc répondre à la norme RT 2012 ou BBC pour un appartement neuf ou bénéficier du label Haute Performance énergétique (ou BBC rénovation) dans le cas d’un logement ancien réhabilité.
  • La réduction d’impôt obtenue par la Loi PINEL n’est pas cumulable avec les réductions des précédents dispositifs immobiliers (Duflot, Malraux, Censi-Bouvard, Girardin, …).

Enfin, la zone géographique d’achat du bien immobilier est primordiale dans le dispositif Pinel :

  • Le logement loué doit être situé dans les zones prédéfinies par le gouvernement, éligibles par le Pinel ou dans les zones de forte tension agréées par arrêté préfectoral.
  • Ces zones géographiques font varier les plafonds de loyer pour obtenir les avantages du Pinel.

Les zones définies éligibles pour le Pinel sont différentes et plus adaptées que pour le précédent dispositif Duflot :

  • Zone A : Agglomérations en Ile de France et Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération de Genève
  • Zone A Bis : Paris et les 29 communes de la petite couronne parisienne
  • Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, les départements d’Outre-mer et la Corse
  • Zone B2 : Fin d'éligibilité au 01/01/2018

Le loyer mensuel ne doit pas excéder, charges non comprises, les plafonds en € au m² suivants :

Localisation du logement Plafond mensuel de loyer au m²
Zone A bis 16,83 €
Zone A 12,5 €
Zone B1 10,07 €
Zone B2 (sur agrément) 8,75 €

Pour en savoir plus sur la Réduction d'impôt pour investissement locatif (dispositifs Duflot/Pinel), voir le site du Service Public : www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Profitez de la loi de défiscalisation maintenant !

Programmes neufs éligibles Pinel 2018